¿Qué se puede hacer ante una demanda de ejecución hipotecaria?

“Se ha iniciado un proceso de ejecución contra usted, motivo por el cual el demandante ha solicitado que efectuemos el requerimiento de pago de la deuda y a notificarle la resolución por la que se inicia la ejecución.

A continuación le informamos sobre una serie de cuestiones que se pueden plantear con ocasión de esa reclamación y que pueden ser de interés para usted.”

1.- PAGO DE LA DEUDA

2.- POSIBILIDAD DE ACUERDO SOBRE LA EJECUCIÓN

3.- VENCIMIENTO ANTICIPADO Y POSIBILIDAD DE REHABILITAR EL PRÉSTAMO (ART. 693 LEC)

4.- OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN.

5.- RECLAMACIÓN POSTERIOR A LA VENTA DE LA FINCA HIPOTECADA

6.- PERDIDA DE LA POSESIÓN DE LA FINCA

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Si pagase en el acto del requerimiento o antes del despacho de la ejecución, se pondrá la suma de dinero correspondiente a disposición del ejecutante, se entregará al ejecutado justificante del pago realizado y, en su caso, se dará por terminada la ejecución.

Aunque pague en el acto del requerimiento, serán de su cargo todas las costas causadas, aunque puede justificar que, por causa que no le sea imputable, no pudo efectuar el pago antes de que el acreedor promoviera la ejecución.

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Si llega a algún tipo de acuerdo con el ejecutante o realiza cualquier tipo de pago a cuenta de la deuda, cerciórese de que ha sido puesto en conocimiento del Juzgado por el ejecutante. Mientras éste no diga lo contrario la ejecución no se paralizará, pudiéndose generarse gastos de los que podría responder.

Debe saber, además, que las cantidades que se entreguen a través de la cuenta del Juzgado se aplicarán en primer lugar al principal reclamado, reduciéndose así el importe de los intereses de demora. Sólo se aplicarán a intereses y costas cuando, una vez cubierto el principal, estos queden determinados mediante la oportuna liquidación o tasación. De todos modos, confirme este extremo con el órgano judicial que lleve su asunto.

En cualquier caso, no entregue cantidad alguna directamente a su acreedor sin el correspondiente recibo indicando el concepto al que se va a aplicar, con expresión de que se destina al pago de la deuda reclamada judicialmente.

Además, usted puede pedir al tribunal que convoque una comparecencia con la finalidad de convenir el modo de realización más eficaz de los bienes frente a los que se dirige la ejecución.

Si el ejecutante se mostrara conforme con la comparecencia y el tribunal no encontrara motivos razonables para denegarla, la acordará sin suspensión de la ejecución, convocando a las partes y a quienes conste en el proceso que pudieren estar interesados.

En la comparecencia, podrá proponer cualquier forma de realización de los bienes sujetos a la ejecución y presentar a persona que, consignando o afianzando, se ofrezca a adquirir dichos bienes por un precio previsiblemente superior al que pudiera lograrse mediante la subasta judicial. También cabrá proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante.

Si se llegara a un acuerdo entre el ejecutante y usted, que no pueda causar perjuicio para tercero cuyos derechos proteja esta Ley, lo aprobará el tribunal mediante auto y suspenderá la ejecución respecto del bien o bienes objeto del acuerdo. También aprobará el acuerdo, con el mismo efecto suspensivo, si incluyere la conformidad de los sujetos, distintos de ejecutante y ejecutado, a quienes afectare.

Cuando se acredite el cumplimiento del acuerdo, se archivará la ejecución respecto del bien o bienes a que se refiriese.

Si el acuerdo no se cumpliere dentro del plazo pactado o, por cualquier causa, no se lograse la satisfacción del ejecutante en los términos convenidos, podrá éste pedir que se alce la suspensión de la ejecución y se proceda a la subasta, en la forma prevista en esta ley.

Si no se lograse el acuerdo, la comparecencia para intentarlo podrá repetirse, en las condiciones previstas en los dos primeros apartados de este artículo, cuando las circunstancias del caso lo aconsejen, a juicio del tribunal, para la mejor realización de los bienes.

Si el ejecutante se negara sin motivo a dicha comparecencia usted podrá denunciar el posible abuso de derecho, toda vez que los intervinientes en todo tipo de procesos deberán ajustarse en sus actuaciones a las reglas de la buena fe y los tribunales tienen la obligación de rechazar las peticiones e incidentes que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal.

Además, la ley permite que si los tribunales estimaren que alguna de las partes ha actuado conculcando las reglas de la buena fe procesal, podrá imponerle, de forma motivada, y respetando el principio de proporcionalidad, una multa que podrá oscilar de ciento ochenta a seis mil euros.

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La Ley establece que sólo podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de alguno de los plazos diferentes y este convenio constase inscrito en el Registro de la Propiedad. Esto quiere decir que el acreedor puede reclamarle no sólo los plazos que usted ha dejado de pagar sino todo lo que queda pendiente de pago hasta el final del préstamo, que, seguramente será una cantidad muy superior cuyo pago inmediato no puede atender.

Compruebe en primer lugar si ese pacto, que se llama de “vencimiento anticipado” de la deuda por falta de pago de las cuotas está inscrito en el Registro de la Propiedad a los efectos de poder oponerse a la reclamación por falta de vencimiento de la deuda que se le reclama.

Aun en el caso de que se reclame la totalidad de lo adeudado porque tal pacto esté inscrito en el Registro, debe saber que si el bien hipotecado es su VIVIENDA FAMILIAR PUEDE, aunque no quiera la entidad que le demanda, LIBERAR EL BIEN mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte.

Esto significa que puede comprobar por sí mismo o solicitar al Juzgado que le indique qué cantidades se debían a fecha de la demanda por recibos impagados (cuatro, cinco o seis meses, los que sean), y los intereses de demora correspondientes hasta esa misma fecha.

Una vez hecho eso, será la entidad la que deberá presentar una liquidación final de la deuda incluyendo los vencimientos de principal e intereses producidos durante la ejecución. Si esta liquidación fuera conforme con el título ejecutivo y no se hubiera consignado el importe de los vencimientos incluidos en ella, el pago al ejecutante se realizará con arreglo a lo que resulte de la liquidación presentada. Si no está de acuerdo con esa liquidación tendrá derecho a impugnarla, y estar a lo que se resuelva.

Si efectuase el pago de todas esas cantidades, se liquidarán las costas, en el caso de que estuviera obligado a pagarlas por carecer de asistencia jurídica gratuita, y el tribunal dictará providencia declarando terminado el procedimiento, y usted podrá seguir pagando los sucesivos recibos en la forma prevista por la escritura de hipoteca hasta el final del préstamo.

Esta facultad de lo que se llama “rehabilitación del préstamo” la tiene UNA SOLA VEZ. Si se dejan de atender nuevamente los recibos que se le giren podrá subastarse su vivienda sin posibilidad de rehabilitación.

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En estos procedimientos sólo se admitirá su oposición cuando se funde en las siguientes causas:

1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado.

En este caso, deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.

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También es preciso que conozca que a pesar de venderse su vivienda o local puede no estar pagada por completo la deuda. De modo que si el producto de la venta fuera insuficiente para cubrir el crédito (si se reclaman cien mil euros, más intereses y costas, y en la subasta se obtienen noventa mil), el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falta y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

Esto supone que si usted tiene otros bienes o percibe algún tipo de emolumento también podrán ser embargados una vez vendido el inmueble hasta cubrir el total de la deuda.

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Por el hecho de iniciarse este procedimiento de ejecución no pierde usted los derechos sobre el bien hipotecado. Sólo podrá perder su administración o posesión si el ejecutante las pide al tribunal, transcurrido el término de diez días desde el requerimiento de pago o desde el despacho de la ejecución.

Así, el acreedor podrá pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado. Percibirá en dicho caso las rentas vencidas y no satisfechas, si así se hubiese estipulado, y los frutos, rentas y productos posteriores, cubriendo con ello los gastos de conservación y explotación de los bienes y después su propio crédito.

A los efectos anteriormente previstos, la administración interina se notificará al ocupante del inmueble, con la indicación de que queda obligado a efectuar al administrador los pagos que debieran hacer al propietario.

Si es usted el ocupante de su vivienda familiar, o si la finca no produce renta o beneficio alguno póngalo en conocimiento del tribunal cuando se le notifique la petición de su acreedor por si estimara que no procede la administración en tal caso.